不動産売却Q&A

【固定税+雑草対策等が大変!】土地を売るよりも、定期借地権を利用して安定した収入に期待したいと思うのですが、、、

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こんにちは

不動産に関して旦那も私も無知です。

別居の義母がいくつか土地を持っており、それらの固定税+雑草対策等にあえいでいるようです。

現在、私たちが住んでいる土地の近くにも40坪弱の小さな土地を持っていて、(私たちにも不要)不動産に話すとぜひ売ってほしいと言われたそうです。

相場を聞くと、5年前に別の土地を手放した時の2倍でした。

義母の紹介で、土地見学されている新婚さんもいるそうです。

私はどちらかいうと土地を売るよりも、定期借地権を利用して安定した収入に期待したいと思うのですが、、、どうしましょう?

義母は私たちの考えも聞いてくれています。

買いたい物件が見つかった。けど今の家が売れなくて「たたき売りしてしまった。。。」というのはすごくもったいない。

売りに出しても売れない不安感は相当なもの。

家の状態を知っておくと、「売れない」というリスクも軽減できます。

査定したからといって売らなきゃいけないことはない。

自分の資産を算定する気分で動くことをオススメしたいです。

簡易査定なら情報を入力するだけで、その日の内に連絡が来る会社も多く、売却相場がすぐに分かります。

こればっかりは今後の地価の予想なんて出来ないので、人それぞれの考えがあるとは思いますが。

まず手間暇、トラブルがイヤなら、もう買ってくれる人がいる間に、信用出来る業者や人を挟んで売ってしまいましょう。

次に活用する場合ですが。

定期借地権は貸主にメリットがあり、良いのですが、借り手が付くかどうかは土地の条件によります。

買い手が今付いてると言う事ですが、定期借地になった場合、同じように客が来るかは別なので、その辺の事前調査が必要です。

私のお勧めですが、40坪以上あれば、駐車場かなと。

利用が安定して望めそうなら、コインパーキングの会社に相談して借り上げてもらう方が、もし売るなり活用するなりを思いついた時、後片付けがしやすいからです。

いずれにしても相続がやがて発生します。その時、円満に相続出来れば良し。

もしご兄弟など他に相続する方が居れば、その方とどのようにするかを活用前に話し合っておかなければ、いけないと思います。

低地借地権をつけると、後々、相続で揉めそうなので、私だったら、売却します。

現在、相続で少し揉めているので、自分達夫婦が亡くなった後に、子供に相続を押し付けたくないので、現金にできる物は現金にしたいと思っています。

都内とか、利便性のある地域なんでしょうか?

私は結構前から物件を見ていますが(購入するとしてもまだ先なので、相場や価格変動をみるために)、定期借地権が付いている物件はまず検索対象から外します。

相場が4500万なら3500万程度の価格設定が多く、所有権付きよりやや安い程度。

しかも毎月数万円賃貸料がかかるなら、上乗せして所有権付きを購入します。

利便性のある地域で、駐車場の需要があるなら、駐車場にして固定資産税分を土地に稼いでもらうのも有りかと思います。

諸費用等はわかりませんが、寝かせておくよりはずっといいです。

ただ、今後誰も必要のない土地なら、必要な人に売ってしまうのが一番ややこしくないと思います。

今は全体的に相場がかなり上がってますよね。今後空き地の法案が適用になったらどうなるか、都心ならオリンピック需要が過ぎたらどうなるか、相場を予想するのは難しいんですよね。

景気も実感はありませんが良くなってくるらしいですし。

ただ、必要に迫られて手放す形で売却となると、かなり安値で買い叩かれますので、今から土地の活用についてある程度方向性を皆さんで決めておいた方がいいと思います。

初期費用があまりかからないなら、とりあえず売却までの間、駐車場にしておくとか。今は精算機だけの簡単な駐車場増えてますしね。

近所で多いのはアパート経営ですね。

近隣のアパートはほぼ税金対策と聞きます。

相続する時にマイナス資産だと相続税がかからないので。

祖母がいくつか土地を持っており畑にしたり駐車場にしたりしています。

1部相続して一時期だけ駐車場で貸してました。

立地・広さ等で利用価値が決まって来ると思うのですが40坪弱なら売却で良いのでは?

個人で家を建てるのに売りやすいサイズですし家を建てる側は借地権付きは敬遠するでしょう。

出てってくれない等トラブルも怖いです。店舗利用にするには狭いですよね。駐車場にするにしても整備は必要です。

40坪弱では間口によりますが停められる台数はたかが知れてます。

駐車場は宅地・畑より税金が高いので儲けなんか出ないのでは?
(都心で駐車料金が高額なら別かもですが)
私は管理も委託してたのも有り、税金払ったらほとんど+無かったです。

私なら売りたい

うちも実家がいくつか不動産を持っていますが、本音では「いらない」です・・・

定期借地は、上の方々もおっしゃっているように余程いい土地でなければ難しいかも。例えば都心だとか都内の駅徒歩圏内とか。

そして定期借地でも大家側よりも住んでいる人のほうが力が強いそうで、追い出したりできないそうですよ。

ですので、契約が切れているはずなのに出て行ってくれないとかあるようです。個人的には相当面倒だと思います。

そこそこ街中で駅徒歩(5分以内)くらいならコインパーキングもいいかも。

アパート経営は・・・今から手を出すのはどうかなぁと。

うちはアパートや戸建てを貸していますが、大変ですよ。

コストを下げるとそれなりなものしか建たないので、新築時はいいですが新築で入居した人が出た後が大変です。

築数年でも選んでもらえる物件にしようと思うと、億単位のお金がかかってきます。

億単位かけても設備は10年や15年で取り換えでコストはかかるし、建物自体もどんなに素敵でもせいぜい稼いでくれるのは築30年まで。

しかもこれからは家余りの時代なので、どんどん空室が増えていきます。

なので、代々大家業をされているならまだしも、これから手を出すのは正直どうかな・・・と。

個人的には、これから東京オリンピックまでは地価は上がり続けるだろうけれどオリンピックが終わればどうなるかと思っています。特に東京23区以外。

売るならオリンピック前の今が売り時かなと。「もうちょっと待てばもっと上がるかも」と欲を出すと売り逃がしてタダ同然の値しかつかなくなる可能性もあります。


たくさんのアドバイスをありがとうございました。

まずは、定期借地権は見合わせることにしました。

駐車場は間口が狭くて無理です。義母は土地が欲しい人がいればすぐに売り出したいようです。(高齢+遺産問題)後悔のないように事をすませたいものです。

ありがとうございました。

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