不動産売却Q&A

6000万円のマンション。皆様ならどのくらい頭金入れますか?

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夫40歳、私37歳、子ども2歳の家族構成です。

6000万円のマンションです。

フラット35Sで20年ローン。夫婦ペアローン(連帯債務)

審査は借り入れ5000万で通ってます。

今手元にあるお金は、義親からの住宅援助1000万。

実親から200万。

夫婦の貯金2200万ほど。

私はできるだけ頭金を入れたいのですが、夫は「手元に現金を残しておきたい」と、義親にもらった1000万のみ頭金に入れて、5000万円でローンを組もうとしています。

でも私は、月々の支払いを少なくしたいし、今少ない変動金利ではないので、利息ももったいないし、ローンを組むのは3500万円くらいにして、頭金は2500万くらいいれたいです。
(手元に1000万くらい残しておけばいいかと思っています)

皆様なら、同じような状況なら、どれくらい頭金入れて、手元に残しますか?

買いたい物件が見つかった。けど今の家が売れなくて「たたき売りしてしまった。。。」というのはすごくもったいない。

売りに出しても売れない不安感は相当なもの。

家の状態を知っておくと、「売れない」というリスクも軽減できます。

査定したからといって売らなきゃいけないことはない。

自分の資産を算定する気分で動くことをオススメしたいです。

簡易査定なら情報を入力するだけで、その日の内に連絡が来る会社も多く、売却相場がすぐに分かります。

もし、私なら、200万を残して、3200万を頭金に入れます。

なぜなら、今、お子さんは小さくて、一番お金がかからなくて、お金も貯め時だからです。

ローンで残った分は結局、倍とはならなくてもそれよりもたくさんの金額を収めることになるわけです。

そして、お子さんが大きくなるにつれて、収入も増えるかもしれませんが、教育費がかさんでいくのです。

その時にローンが重くのしかかると、厳しいと思うからです。

ローンを払うと想定している期間にかかるべき家計費というかそういうものを想定てみたら、出しておくべきなのか、そうでないのかわかると思います。

私なら、同じく2500~3000万円を頭金にすると思います。

5000万円をたとえば年利1%、20年ローンの場合、利息だけで500万~支払うことになります。

3000万円を同様条件でしたら利息支払は約300万。これだけでも200万の差があります。

借り入れが多いほど利息も多いのは当たり前ですが、ちょっともったいないと思います。

例えがざっくりですみません。
わが家も住宅購入検討中でして、いろいろローンシミュレーションしておりましたので、つい出てきてしまいました。

支払っている所得税・住民税により、変わるような。

上記をたっぷり払っているのなら、住宅ローン減税で還付される額を勘案しながら、頭金を少な目に設定。減税期間が終了したら、繰り上げ返済にあてます。

ローンの1%が所得税・住民税から控除されるので。ローンによっては金利負担が実質なくなりますから。

その税金がそもそも少ないようならこの税制の恩恵はないので、金利負担を減らすためにも多めに頭金にあてます。

ローン控除ギリギリで4000万借りる。10年後、ローン控除の恩恵が終わったら手持ち資金で繰り上げ返済。

がいいかなぁと思います。

確かに利息は無駄だけど、急に資金が必要になったとき手持ちがなくてマンション売却なんてなってしまったら怖いので、私はなるべく低金利の住宅ローンを借りて預金は残しておきたい派です。

私ならそれだけ預金があるなら変動とフラットを半々にして、変動で浮いた差額分を繰り上げ返済するかな。

額が大きいので差額も多そう。

ただそこまで高額ローンのシュミレーションをしたことがないので的外れならごめんなさい。

上限4000万。

住宅ローン控除が10年間、ローン残高4000万円分まで受けられるので、フラット35なら金利も高くてローン控除の恩恵を受けやすいので10年間は上限MAX借りておいて、10年後にお子さんの進学状況など考えて繰り上げ返済するかまた決めたらどうでしょう?

10年たつ間に、お子さんが私立中学を受験して予定外のお金が出ていったとかお子さんがお金のかかるスポーツをはじめたとか、代表選手に選ばれて合宿費用などがものすごくかかるとか何か経済状況がかわるかもしれませんし手元にある程度お金はあったほうがいいと思います

考えるのは控除がきれる10年後かな?

フラット35で20年かぁ。

頭金いくらかも大事だけど、借り方も気になるなぁ。

35年で組んで繰り上げすればいいのに。

よっぽど浪費癖があって強制的にローン返済しないと使っちゃう、という性格ならわかりますが。

あとフラット35ですか?金利がもったいないですね。

うちは全額完全変動金利で預金をたくさん残していつでも繰り上げ返済できる状態にした上で住宅ローン減税の恩恵をフルに受けられるようにしています。

基本的に当面金利が大きく上がることは無いとみていますが、もし上がるとしたら金利改定は半年に一回なので、その時にまとめて繰り上げ返済します。

今なら0.5%台で借りることもできるようですから、その方がお得だと思うんですよね。

5000万借りて初年度から全額控除できるなら5000万借りてもいいかなと思います。


どうせ払わなければならないなら、とにかく頭金入れて繰り上げ返済するものだと思ってましたが、金利が低いからこそあえて借りるという考え方もあるんですね。
勉強になります。

住宅ローン減税は、夫婦それぞれがMax4000万円ずつ控除されるから、ペアローンなら最大8000万円までは控除されると銀行の人にきいたので、二人で5000万円だとMax控除されるので、5000万円もありかもしれません。
所得税が高いので、恩恵は最大限に受けられます。

フラット35Sの手数料定率型を考えていて、Bなので、当初5年間は金利0.68と、変動並みに低く、その後1.28です。

20年にしたのは、35年だと金利が0.95、1.55と高くなるからです。

あと、今は都内の家賃のやたら高いところに住んでおり、5000万円の20年ローンと管理費、修繕積立金で同じくらいなので、今と大きくかわらないかな?と。あと、3歳から保育園代がグッと下がるので。

保険は団信高いので、レスにあったように民間の生命保険をなにかあったときに5000万でおりるものを夫婦ともにかけます。(それでもデュエット団信より安いです、驚きました)

確かに、ペアローンだと私が仕事を続けられない時が困りますね。

息子の時もほぼ産休明けでフルタイム復帰、今まで専業主婦になったことはないので、働き続けるつもりですが、もし第二子ができたら、妊娠、出産、育児は何があるかは確かにわかりません。

短期間なら夫のみの収入でがんばれるかもですが。

フレキシブルな職場で、小1の壁の時はまた相談して下さいとも言われているし、なんとかなるかと思ってましたがそのへんも含め、もっと詰めていきます。

すべてのコメント、ためになりました。

ありがとうございました!!

追記
もう一度コメント読み返していて、親の援助は住宅に使わないとならないから頭金に入れてローンは4800万ですね。

諸経費は、契約時に手付金を何百万か払っていて、それをまわすことになります。

夫婦でローンは半々の予定でしたが、何かあった時のために、夫多めで組もうと思いました。

ここで相談してよかったです。

ありがとうございました。

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