不動産売却Q&A

【マンション売却→建売戸建購入できる?】マンション査定額1500万前後。(購入時とほぼ同じ)

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今住んでるマンションを売却して、建売の戸建を購入したいなぁと漠然と妄想しています。

無知な私にアドバイス下さい。

まず、そのようにしたい理由は、騒音問題が気になるからです。(我が子が出す騒音です)

現在のマンション査定額1500万前後。(購入時とほぼ同じ)
ローンは残り350万。
貯金は全てかき集めて1100万程。
いいなと思う建売物件は3000万代前半が多い。
私は専業主婦で子供二人、2歳、4歳。
夫は39歳、会社員、額面で年収900万。
現在、維持費管理費、駐車場で毎月五万弱かかっている。
古いマンションのため、住宅ローン減税を受けていない。
今は毎月繰上げ返済込みで18万を住宅ローン返済にあてている。
ローンは住宅ローンのみ。
来年から下の子の幼稚園代がプラスされる。
貯金は年に80万ほど。(繰上げ返済に力を入れている)

これらの情報から、問題点、気をつけるべきことがあれば教えて下さい。

他に必要な情報があればお答えします。

ふと、思いついた計画(というより妄想)ですが、現実的にどうなんだろうと思って質問させていただきます。

マンション売却については、売却できる前提でお願いします。

そこが一番の問題とは思いますが、そこがクリアできないと、元も子もない話なので、、、^_^;

買いたい物件が見つかった。けど今の家が売れなくて「たたき売りしてしまった。。。」というのはすごくもったいない。

売りに出しても売れない不安感は相当なもの。

家の状態を知っておくと、「売れない」というリスクも軽減できます。

査定したからといって売らなきゃいけないことはない。

自分の資産を算定する気分で動くことをオススメしたいです。

簡易査定なら情報を入力するだけで、その日の内に連絡が来る会社も多く、売却相場がすぐに分かります。

アドバイスとかは出来ないんですが、同じ理由(我が子の騒音が気になって)マンション売却→建売戸建に住み替えました。2年半前です。

マンション売却出来てから戸建を探しますか?
それとも戸建を決めてからマンションを売却しますか?
我が家は後者でした。前者だとほとんどの場合(買ってくれた方が半年とか待ってくれるなど特殊な方でない限り)仮住まいを探さないといけなくなり、引越しが2回になります。

乳児を連れてそれをするのは私には考えられなかったので後者にしました。

その場合で、うちのケースですが、意外に戸建の住宅ローンを組んでもらえる銀行を探すのに苦労しました^^;

つまり、短期間とはいえ、マンションとの二重ローンになるからです。

我が家はマンション査定額と戸建の購入価格がほぼ同じ(どちらも3000万円台)だったことに加え、マンションが駅チカで必ず売れるという自信もあったのですが銀行は厳しい(?)ですね。

ちなみにうちは主さんよりかなり年収低いので、それもあったかもしれませんが(苦笑)。

当時マンションのローンを組んでいたところは貸してくれてもいいんじゃ・・・と軽く考えていたけどダメでした。

9年間、返済にただの一度も延滞とかしたことないのにな~と。

そんなこともあったりするのでよく調べられるといいかも知れません。

結局は不動産屋さんがとても金利のいい銀行を見つけてきてくれましたけど。

あと、思っていたよりはマンション売却までに時間がかかりました(すぐ売れると思っていたが結局は4ヶ月ぐらい)。

その間、二重ローンを払うことになるのでちょっと気は焦ります^^;

古めのマンションとのことですので、信頼できる不動産屋によく相談されることをオススメします。

現在は駅から遠くなり、多少不便にはなりましたが、やはり子供に「ドンドン歩かない!」とか注意しなくてよくなったのは本当によかったと思ってます。

あと寝室と子供部屋の日当たりが格段によくなって快適です。

よい住み替えが出来るといいですね!

最悪、今のマンションがしばらく売れなくても問題無いように考えます。

まず、新居のローンを組むにあたって既にローンがあると不利(だめじゃないかもしれないけど)なので、完済します。
その上で、売却と新居購入に必要な現金がいくらか、逆に貯金の中からいくら使えるか試算します。
・売却時の仲介手数料
・購入時、ローン、登記関係の諸費用
・新居に必要な物(カーテンや照明器具)の費用
・引っ越し費用
などなど。

残すべき現金が幾らかは教育費を含めた生活設計によると思います。

新居のローンがフルローンになるとしても、まず上記最低限の現金が賄えれば、住み替え計画は進められそう。

年収もそれなりにあるし、現在住居関係にそれだけかけても貯金しつつ生活できている様子なので、一時的に貯金が減ってもすぐに回復できそうですし。

ローンは繰り上げ返済する前提で長めに30年とかで組みます。

現住まいのマンションの売却費用を頭金にしようとすると、引渡し(退去)の時期や現金の入るタイミングなど難しく、下手したら新居に入居できる前に現住まいを引渡ししなければならず、仮住まいしなきゃいけなかったり、売り急ぐゆえに安く買い叩かれたりしかねません。

売り時、相場をよく考えて、うまく売れたら新居ローンの繰り上げ返済や貯金の回復にまわすのがよいかと。

一戸建てになれば駐車場代や管理費など不要になるので、修繕費など積立しながらも繰り上げ返済して今より住居費用の負担が少なくなりそうじゃないですか?その分お子さんの教育費もすぐに貯められそう。

快適な住まいが手に入るよう、情報集め、勉強頑張ってください。

一戸建てでも残念ながらするところはあります(><)

隣が近いところだと階段や声が聞こえてしまったり、道路遊びの子供達の騒音に逆に苦しめられたり、庭があればそこで遊ぶ子がいればうるさいのも変わらないので(´×ω×`)

なので騒音だけというなら考えたほうがいいと思います。

金銭面は全然問題ないと思います!

また建売は欠陥がある場合や建物の質にとても差があると思います。
その差によってメンテナンスの費用も全然違います。
そういうのも今から勉強した方がいいです。

我が家は去年できたマンションですが壁も作りもペラペラです(笑)
アパートなどと変わりません(笑)

参考にいろいろ建売を見に行ってもいいと思いますし、私は住宅展示場などにいっていろいろお話聞いてためになったこともあります。

マンションを売る方法は、一般的な売却と、業者による買取りがあります。

買取りなら、数日で現金化できますが、売却するよりは、売値が安くなる可能性が高いのが、デメリットです。

購入、引越しのタイミングをどうするか?

どの方法、選んでも、大丈夫そうですが、現在の1100万程の貯金から、ローン残高350万完済して、頭金出して、購入する?

現在のローンの残高が、350万、もし、1100万程の貯蓄を崩さないで、どれくらいで完済できますか?

毎月繰上げ返済込みで18万を住宅ローン返済にあてている。
という、この条件のみの場合、

もう1つは、現在の貯蓄から増えないけど、減る可能性は低いのが、年間80万の貯金が、繰上げ返済資金除いて、毎年あるなら、これも繰り上げ返済にまわして、繰上げ返済をスピードUPする。

更に堅実に行くなら、今のローン完済後は、住宅ローン&繰上げ返済分の月18万を貯金できるから、18万×12ヶ月=216万これを3年~4年くらい貯めてから購入する?

同じ感じでしたよ。

夫32歳で中古マンション購入、43歳で売却→一戸建て購入。

当時子どもは5歳2歳でしたので音など共同住宅ならではのお悩みはよくわかります(音もそうですが管理組合の老齢化に危機感を覚えました)。

まず、我が家は買い替えを決意した時点で前の中古マンションを完済しました。

完済後、建築条件付き土地建物の物件を契約。

契約後、現住マンションの売却開始。実際には価格が下がって手ごろ感からか人気のあるマンションでお待ちの方がいて一組目で決まりました。

引き渡しまで半年以上(新居完成→退去まで)待っていただきましたので気持ち値引きもしました。

不動産価格が下がっていた時期なので、マンションは年収以上の損失が出ました(同じマンションの分譲貸し10年分くらい)。

細かいことですがこの損失のお陰で下の子の私立幼稚園就園補助金額が最高額出て(私立園しかない地域)、ラッキーでした。

新居は一旦フルローンで借り入れして(年齢や勤め先などによってフルローンが無理な場合があるようなので決してフルローンをお薦めするわけではないです)、実際にマンションが売れてからその売却資金はほぼ全額繰り上げ返済に回しました。

ということで、マンション完済からマンション売却資金が入ってくるまでの間、結構資金繰りはタイトでした。売り買い両方の諸経費を現金で用意しないとなりませんから(+何かあった時の当座の生活費)がかかりますから。

かき集めて1100万ならできないことはないでしょうが、結構ピリピリするかもしれません。

マンションが1500万で売れたとしても仲介手数料など諸経費かかりますし、古いマンションなら査定より下がる(値引き交渉)は想定しておいたほうがいいと思います。

ただマンションを買う、売る、戸建てを買う、よりもすべて連続して次々にこなさないとならないので、かなりの気力体力必要になりますよ。

税金の戻りは確かに貴重ですが(三千万借りれば30万ですからね)、固定資産税はあまり期待しないほうが。

我が家は売った方は築30年近いマンションでしたが土地が広く、固定資産税は新居のほうが木造のせいか安かったです。4年目もしくは6年目にどんと上がればきつくなります。

光熱費も上がるし現在車がなくても必要になるかもしれない。

でもやる気次第。頑張ってください。

賃貸に出すつもりはないですか?

アクセスよければ多少古くても借り手はつくと思いますけど。

ただ売るにせよ貸すにせよ、中は空っぽにして(現況空)で内覧可能にしないと、不動産屋さんとかのプロはともかく、素人はなかなか借り手も買い手もつかないかもしれません。

お子様が小さければどうしても生活感でますし、モデルルームのようにはいかないでしょ?

まずは戸建てを探してみては。買い替えの場合は相場よりは安くなるけど、ハウスメーカーが買い取ってくれる場合もあるし。土地を買って、地元の建築士に依頼するのなら無理かもしれませんが。

マンションから戸建てに買い替えました

年収や借りるところにもよるでしょうが、うちの場合はマンションのローンを完済しないと新居のローンが借りられませんでした。

でも同じように住み替えた友人は、『マンションローン残債+新居』で新たにローンを組み直したと言ってました(買い替えローンというものがあるらしい)。

うちは漠然と家購入が頭に浮かんでから、マンション完済→土地新居のローン契約→新居に転居→マンション売却という順序でした。

マンションなので当然ですが、ローン完済して転居しても、所有してる限りマンションが売れるまでの管理費・修繕積立金は払ってました。

管理費が高そうですね。

うちは欲出さずに、ものすごーく安い価格で出したので、すぐ売れました。

管理費払いながらダラダラ持ってるのが嫌だったので。

売却益は、すでに組んでた新居の住宅ローン繰り上げ返済にあてました。

古いとのことですが、マンションはリフォームしないで売りますか?

新しく買う方の立場だと、リフォームしてあるものなら多少高くても買いますが、自分で購入後にリフォーム入れなきゃないなら、相場額ではなかなか…

うちはそれもあって、リフォームなしの現況で安く売っちゃいました。

金銭的には損したのかもしれないけど、時間と手間はかなり省けたと思っています。

同じマンションでリフォームかけて、けっこう強気の売却額で出してる部屋もありますが、半年経ってもまだ売れてませんから。

売却前提…というお話ですが、需要がある場所だと、所有したまま賃貸に出すという方もたしかにいます。

ただし、区分所有者の義務、月々の管理修繕費、設備の交換、固定資産税などの負担を考えたら、やはりうちは所有し続けることは考えませんでした。

堅実な主さまなら、買い替えは妄想じゃなくて現実的にも可能な話だと思いますよ。

マンション売却後に戸建を建てました。

正確には戸建について調べ始めて、決意したところでマンションの査定を依頼、最初は「できれば売ってすぐに新居に移りたい」と考えていたのですが、買い手が見つかるタイミング、家が建つタイミングなどを合わせるのが結構大変だと感じたので、とりあえず賃貸に一旦引っ越してからゆっくり家作りをしよう・・となりました。

子供の進学など「ここまでに家を建てたい!」という期限もなかったので、マンションで失敗?した分、ゆっくり納得いくように考えたかったのもあります。

売りに出し始めて比較的すぐに買い手は見つかったのですが、その方が「できるだけ早く引越したい」と言われましたので、こちらは慌てて次の住まいを探す事になりました。

最初から仮住まいのつもりなので、いい所でなくてもよかったのですが、4LDKのマンションに置いてあった荷物を置けるだけの広さは欲しくて、できるだけ広い所を探すのは結構大変でした。

一応、他にも買いたいと言って下さる方はいて、そちらの方は「家ができるまで待ってもいい」と言ってくれたのですが、その場合、先に売って賃貸としてその方から借りるのか、家ができた時に売るのか・・という問題が発生します。

前者は賃料等の問題と、出るまでに傷つける可能性があります。後者は「やっぱり買うのをやめたい」と言われる可能性、引き渡す時にさらに値引かれる可能性が出てきます。

契約しておけば・・と思われるかもしれませんが、契約破棄した時の違約金を出しても我が家のマンションより安く魅力的な物件が待っている間に出てくれば、そちらに乗り換えられる可能性はゼロじゃないです。

お宅の場合は、今のマンションの残債が少ないので、完済してしまって先に新居に移る事も可能かと思います。

ただ、売れない間の管理費や修繕積立金と、固定資産税などは余分にかかりますね。

結局、どんな選択をしても賃貸からの住み替えよりは費用だったり手間だったりがかかります。

今の不動産の価値を調べておくことは重要


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