不動産売却Q&A

【築20年のマンションを購入したい】3600万円って高いですか?

更新日:


今マンション購入検討しています。
以下条件です。

・物件について
都内(23区外で職場までは1時間)
駅徒歩2分
7階3LDK75平米
築20年
リフォーム済み
修繕費と共益費で3万弱
価格3600万

・私たちについて
夫婦35歳、子供3歳、もうひとり希望
現在は上記の物件からすぐ近くの賃貸で家賃10万
夫は転勤の可能性大

この地域はちょうど20年前くらいに駅前にマンションがたくさん建ったため今新築や築浅マンションはほとんどなく、築20年越えの物件ばかりです。価格も相場かと思います。

ただ私たち夫婦30代半ばで築20年はどうなのか?

客観的にどう思われますか?


買いたい物件が見つかった。

けど今の家が売れなくて

「たたき売りしてしまった。。。」

というのはすごくもったいない。

売りに出しても売れない不安感は相当なもの。

家の状態を知っておくと、「売れない」というリスクも軽減できます。

査定したからといって売らなきゃいけないことはない。

自分の資産を算定する気分で動くことをオススメしたいです。

簡易査定なら情報を入力するだけで、その日の内に連絡が来る会社も多く、売却相場がすぐに分かります。

私なら買わないです。

今の時点で迷っているのに、立地がいいという理由でこの先そのマンションは売れるのでしょうか?

すぐに買わないと売れてしまうくらい人気物件なのですか?

家賃・光熱費が下がる訳でもなく、転勤の可能性がありずっと住むことを考えていないなら、今のままでいいと思います。

そちらの地域の様子は知りませんが、一般的に考えて、築20年を人に貸したり売ったりするためには買わないと思います。

定年後も住み続ける事を考えるとちょっと考えちゃいますが住み替え検討なら良いのかもしれないですね。

両実家が近いのはとてもメリットですが、こちらは都内ではありませんが都心まで1時間弱で行ける地域で新築戸建てがそれ位の値段で買えるのでわざわざ築20年の物件を買いたいとは思わないです。

まず、築20年でその物件価格は高いと思います。

修繕費含めたら、今の家賃よりローンの支払い額高くなりませんか?

大規模修繕したとしても、配管や内部の鉄筋まではなかなか交換できないだろうし、建物の寿命って50年くらいではないでしょうか。

まずは、25年でローンシュミレーションしてみてはどうですか。

通勤時間短縮のメリットがない。

築20年の中古を検討するということは、新築価格に手が伸びないほど地価が高いエリアということですよね?

そこまで地価が高いエリアなのに、通勤時間が一時間もかかるのは私はメリット感じません。

また、転勤の可能性大ということ。

帯同する予定なのか、単身赴任のつもりなのか。

帯同するつもりで賃貸に出した場合に、家賃と共益費込みで15万以上で設定しないと損をすると思いますが、その辺のエリアは賃年数が古いマンションでも借り手がつくのか。

また、一般的な会社だと、住宅購入したら、住宅手当が出なくなりますが大丈夫でしょうか?

転勤族だと、住宅手当はきっちり出る会社が多いですよね。

総括すると、物件が高いから無しです。

築20年でもその価格であるという事は、新築だったらもっと高いんですよね~。

しかも、駅からは遠くなるんでしょうし・・・・。

買うか買わないかは微妙な感じです。

両実家とも近いとの事ですが、両実家の状況は?マンション?戸建?

戸建なら同居で建て替えとかの可能性は??

まぁ、転勤の可能性が有るのなら、今回は見送り…でも良い様にも思えますが、より快適な住まいで生活がしたい。

その為の多少の損=引っ越し代・将来の売却損などはもう目をつむる・・・と言うのであれば、購入し住み替えるのもアリかとも思えますが・・・・。

何れにせよ、他人からしてみたら今の住まいの古さ・不便さ・不自由さは解りかねますので、自分たちで決めるしかないでしょうね・・・・。

買って失敗しました・・・

築7年の中古マンションを購入しましたが5年で売却しました。

すっごく大変だったのでおすすめしません。

ずっと住むつもりだったけど下の住人が変わったら生活音へのクレームが来るようになったんです。

子どもが二人になったら車が必要になったけど駅前だから駐車場代も高いし修繕費も毎年ぐんぐん値上がるしで一戸建てに引っ越しちゃいました。

売却には手数料やらリフォームやらで150万円くらいかかりました。

なかなか売れなくて最後はかなり値引きして業者に買い取ってもらいました…

賃貸に出そうかとも思ったけど事業主の登録や年末調整が面倒だし借り手がつく保証もないのにローンは払わないといけないのは不安で手放すことに決めました。

経験者としては子どもの人数でライフスタイルは変わるのでもう一人生まれてから決めた方がいいと思いますよ。

持ち家は家族の人数が確定して生活スタイルが確立したら、が失敗が少ないと思います。

また、両実家が近いからこそ、分譲である必要があるのかもう一度考え直しては。

相続の可能性、それ以前に親はいつまでも元気ではないし、今子どものことでお世話になっているなら介護が必要になった際には恩返しも必要でしょう(費用負担はなくても何かと人手は必要になります、ご主人単身赴任で妻子は実家同居というのもアリでは)。

特に、両実家がマンションだった場合は、絶対に売れるとは限らないので、古いマンションを一家で何件も維持しなくてはならなくなるかもしれませんよね。お子さんへの負の遺産になりかねず、とても大変です。

築20年のマンション自体については、デメリットは結構大きいかもしれません。

我が家は結婚と同時に築18年のマンションを買って(義実家と同じ管理組合内)、下の子が2歳になる頃の11年後築29年で売りました。

売却理由は共同住宅ならではのトラブル(上下音や水漏れトラブル、さらに住民の高齢化による管理の変化など)が大きかったです。

入居時のリフォーム代、物件の値下がりなど、同じマンション内で分譲貸しで借りた家賃と同じくらい損も出ました(人気があったのですぐ売れましたが値段は相場なりに下げないとならなかったです)。

なので、築20年だと、「売りに出す理由」も知りたいですね。

もしかしたら、私が住んでいたマンションのように人手で維持管理を賄えなくなり管理費修繕費が数年内に上がることが可決されていて、負担を嫌がって売却ということもありえます。

駅近くで築20年75平米3万というのは安い方だと思うんです(EVありますよね?)。

30年を超えると、宅内配管の取替など、費用や工事でも揉める場合があります(実は前のマンションの義実家はまだそのままです)。

買ってしまったら財産(負債)ですから、築年数、実家が近い、転勤があるかも、という条件を聞くともう少し慎重になっていいと思います。

相場で、駅近なら売れるでしょうし、ご実家も近いならいいんじゃないでしょうか。

『分譲貸しは、古い物件は人気ないですよ。難しいでしょう。』というご意見がありますが、人気物件なら大丈夫なんじゃないかなと思います。

私が住んでるところは、都内ではありませんが、駅近の人気物件なら築30~40年位でも、家賃1〇万円の分譲貸しは結構人気があるところもあります。

同じように駅から徒歩7~8分でも、人気が無いエリアのマンションだと、もっとずっと価格が落ちるのですが、人気があるエリアの人気マンションだと、駅から7~8分歩いても価格は下がらず、分譲貸しも人気みたいです。

築浅物件も沢山あるエリアです。築浅物件の分譲貸しはあまり空きが無いようで、分譲貸しに住んでる転勤族は人気エリア・人気マンションで築年数が古いところに多いです。

ただ、築年数が古い人気マンションって、過去の飛び込み自殺数も結構多くありませんか?

多分、ほとんどの方はそんなことは気にされないのだろうと思いますが、私は飛び込み自殺の名所マンションは個人的に苦手なのです。

現況空きでリフォームしてから誰も住んでいない状態で(10年前にリフォームとかじゃない)都内なら価格としても管理費的にもは妥当だと思います。我が家は都内ではないですが駅近の築5年の中古マンションを買いました。今8年目です。

物件フリークで4年かけて20件以上新築やら中古を見て決めました。

築20年くらいで売るか、築50年まで住んで土地代だけで手放すつもりです。

マンション規模によっては建て替えか、更地にして売るか住民で揉めるかもしれませんし、揉めてるうちに空き家だらけになる可能性はあるので、投資物件が多かったり、住居専用の物件はいいと思いますけどね。

あと過去に大規模修繕しているはずなので、その内容を確認。10年あたりの修繕をしっかりしていないと次回の大規模修繕前にガタがくる可能性あります。

管理組合の議事録とか見せてもらって、そこらへんがしっかりしているかも確認です。

ただ、転勤されて主様がお仕事やめてもローンの支払いは大丈夫ですか?

賃貸収入はあるでしょうけど、手数料やらなんやら引かれるとトントンというところのようです。転勤から戻ると言われても契約中に追い出すわけにも行かないし(違約金払えば応じてくれるかもしれませんが)、買うなら共働き、単身赴任するのが前提かと。

リフォーム済みの中古の中古は値段下がりますし。

2人目が出来て、単身赴任が可能かもわかりませんし、共働きが可能かもわかりませんし(保育園落ちた日本死ねになるかもしれない)飛びつかなくても同じような物件は出てくると思いますから、少し待たれてもいいかと。

修繕費が安すぎませんか?

7階を購入予定なのは分かりますが、何階たてで総戸数は何戸なのでしょう。

修繕費足らなくなって、大規模修繕の時に多額の負担金が発生して、マンション内で揉めて修繕が進まなくなりそう…と感じるほど修繕費が安すぎると思います。

マンションはいくらリノベーションしても建物の老朽化のデメリットは大きすぎますよ。築20年なら私なら2000万でも買わない…。

23区都内、築29年、4400万

前持ち主がスケルトンリフォームして6年後

誰が買うの?って疑う物件を買いましたが、私達も買って2年後に転勤になって、なんと200万近くプラスで売れました。

>この地域はちょうど20年前くら いに駅前にマンションがたくさん建ったため今新築や築浅マンションはほとんどなく、築20年越えの物件ばかりです。価格も相場かと思います。

同じ様な条件でした。

そして人気のエリア。

29年前に親世代が新築で購入して、子世代が環境の良さに惚れ込んで、親の側に帰ってきてるのも手伝って、値崩れしない様で広告を出さずに空き待ちがあって、「お売りください」のチラシがポストに入るマンションでした。

後、管理が良いかどうか、修繕費がどれぐらい溜まっているのかを確認して見てください。

我が家の場合、修繕費の積立の額が書きませんが莫大で、もしかしてマンションが新しく建てれる??って額でした。

私が買う前の29年分の修繕費が溜まってるのですから額は大きいですよ。子世代が戻ってくる地域ですので、住民の質も良いので払わない人がいないんだと思う。

結局、売って直ぐに大型リノベーションをして、更に値段が上がってます。それでもたんまり残ってる修繕費の額でしたので、たぶん将来的にも安泰でしょう。

売らずに賃貸にしとけば、良かったかな?とちょっと後悔してます。

それからリフォーム済みと言う事ですが、売るために不動産屋がリフォームした物件と、売主が自分達が住むためのリフォームした物件とリフォームの質が異なり、前者は見かけを良くするだけで、住んでからトラブルが出る事も多いですので、そこはお気をつけ下さい。

東京ではないですが、関西でわりと住みたい街ランキング1位2位など言われている地区で、かなりファミリーが集まってきて学校も足りないような物価の高い地区です。

築30年でも、とある有名建築会社が建てたマンションで3000万越えて出ています。

築20年でも普通の見た目のマンションなら3000万近くしても驚かない感じです。

そしてすぐ売れています。

分譲貸しも結構いい値段でよく出ています。

私自身はそこまでしてその値段で入居したいとは思わない派なのですが、世の中的には需要がかなりあるようです。

それが50年後となるとどうなのかは分かりませんが、そのくらいの値段の価値がある物件なので、固定資産税も年々上がっているようですが、その辺りも大丈夫ですか?

私はいくら人気で物価が上がってその値段が相場だとしても、買いたいとはおもわず賃貸に住んでいるのですが、周りでは需要はかなりあるし買いたい人は普通におりますので、これは人それぞれの感覚なんでしょうね。


こんなにたくさんありがとうございます!
とてもとても参考になります(*^^*)

築20年で3600万はやはり高く感じますよね。

ちなみに身バレ防止で駅名を明かすことはできませんが、吉祥寺や立川や多摩センターのような有名で人気の駅ではごさいません。

たぶん近隣に住んでいる方でないと「どこ?」となるような駅です。

候補のマンションももう二ヶ月くらい前から売りに出ているので、やはりすぐ売れると思わないほうがいいですね。

ただ私も子供の頃からずっと住んでいて、住みやすいし、そこそこ人気はあるのかなと思います。待機児童も多いですし。

また、子供が小さいうちは実家が近いというのも大きく、通勤時間短縮よりも今の駅で駅近を選びたいと思っていました。

いろいろな意見を拝見して、やはり私の考えはまだまだ甘いなと感じました。

賃貸に出すのも面倒なんですね。たしかにそうですよね。

とても勉強になります。

一旦締めますが、ご意見はまだ募集しますのでよろしくお願いします!

ありがとうございました!

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